私营单位平均月工资3686元!二线边缘,房价将跌至8000

更新时间:2019-05-15 21:54:31    来源:吴胜彪专栏    手机版

统计局发布的数据,经国内媒体整理后发现:私营单位平均月工资3686元。

这意味着,二线城市的边缘,也就是城乡结合部,其房价应处于一个家庭两人收入总和可买一个平方。市中心则将由收入较高的人群占领。这样二线城市的边缘,房价应该跌破8000每平

大部分二线城市,摊大饼后外围是个椭圆。它的城乡结合部这一圈,总面积非常大。面积大,意味着供应大。二线的城乡结合部,比三线更有优势,它靠近就业资源。

据统计局数据,“14月份,房地产开发企业房屋施工面积722569万平方米,同比增8.8%;其中,住宅施工面积501832万平方米,增10.4%;房屋新开工面积58552万平方米,增13.1%,其中,住宅新开工面积43335万平方米;房屋竣工面积22564万平方米,降10.3%;房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,同比下降33.8%。”

50.18亿平米的施工面积,按照人均25平米,可满足2亿人的住房需求。住宅新开工面积4.3亿平方米,也可满足一千多万人的住房需求。房屋竣工面积2.2亿平方米,可满足当年1000万人的住房需求。

一线城市京沪深,城乡结合处早已新区化。二线城市数量众多,其城乡结合处的总供应量,对应地应该是一线总住宅的数倍。这样,竞争因素,将使得这些地区价格趋平。而且,国内二线城市都在抢人。

当前人民币兑美元的汇率是6.87,我们结合日元最近30年兑美元,汇率一直比较稳定,这一事实。未来人民币兑美元的汇率,应该是尽可能的稳定。

今年4月末M2的余额是188.47万亿元,3月末是188.94万亿,2月末是186.74万亿,1月末是186.59万亿。4月相比1月,3个月增幅1%。按照一个季度1%的节奏,一年将是4%。

4月环比3月,M2下跌。虽然仅仅一个月,但结合日本过去30年的经验,人民币的M2增幅,应该会与美元趋同。

房价由:1)M2增速,2)土地供应量,3)购买力,三者一起决定。

美联储已缩表了5800亿美元(缩表就是逆向QE放水,减少流通中的美元),这传递到国内,人民币兑美元汇率要稳定在6.9,M2增速就放缓。

另外,我国债市和股市有约3万亿外资,而且可能会不断涌入,而且也需要外资不断涌入。这样,人民币兑美元的汇率,势必要走出过去30年,日元兑美元的汇率稳定性。

这样,开发商要业绩,不断买地建楼卖房,二线的城乡结合处,针对私营单位平均月工资3686元的购买力,就是他们的发力之处。

所以,二线的城乡结合处房价有望跌破8000每平。

市区的高收入人群,已不缺房。平均月工资3686元硬要买市区的房,很显然不太现实。


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